지방 미분양 주택 해결을 위한 기업구조조정 리츠 재도입

지방 미분양 주택 해결을 위한 기업구조조정 리츠 재도입

지방 미분양 주택 해결을 위한 기업구조조정 리츠 재도입

최근 부동산 시장에서 가장 큰 화두 중 하나는 ‘지방 미분양 주택’ 문제입니다.

수도권과는 달리 수요가 줄어든 지방에서는 미분양 주택이 장기적으로 누적되고 있으며, 이로 인해 건설업계와 금융권의 전반적인 위기감이 높아지고 있습니다.

이에 따라 정부는 2008년 글로벌 금융위기 당시 한시적으로 운영되었던 ‘기업구조조정 리츠(CR리츠)’를 재도입하기로 결정했습니다.

지방 미분양 주택

미분양 주택은 시간이 지날수록 건설사의 재무 건전성을 악화시키고, 프로젝트 파이낸싱(PF)을 제공한 금융사까지 도미노식으로 영향을 받게 됩니다.

일부 중견 건설사는 미분양이 장기화되며 현금 흐름이 막히고, 부채 상환이 어려워지는 위기에 직면해 있습니다.

이는 다시 PF 대출 부실로 이어지고, 금융기관의 리스크 관리에도 부담을 주고 있는 상황입니다.

이처럼 미분양 주택 문제는 단순히 특정 지역의 주택 공급 과잉을 넘어, 국내 경제 전반에 복합적인 영향을 미치는 중대한 과제가 되었습니다.

기업구조조정 리츠

기업구조조정 리츠는 다수의 투자자에게 자금을 모아 미분양 주택을 매입한 후 임대 또는 분양 방식으로 운영하는 구조입니다.

수익은 임대료와 이후의 분양 수익으로 발생하며, 이는 다시 투자자에게 배분됩니다.

특히 유동성이 부족한 건설사 입장에서는 미분양 주택을 리츠에 매각함으로써 자금을 조기에 회수하고, 추가 사업을 지속할 수 있는 숨통이 트이게 됩니다.

단기적인 미분양 해소뿐 아니라, 중장기적으로도 지방 부동산 시장의 안정을 도모하는 효과가 있습니다.

또한, 일반 투자자에게는 실물 자산에 기반한 안정적 수익을 제공하고, 임차인에게는 상대적으로 저렴한 임대료로 주거 공간을 제공할 수 있다는 점에서 다양한 사회적 가치를 담고 있는 제도입니다.

리츠의 효과 

우선 리츠가 미분양 주택을 매입할 경우 취득세 부담을 완화하고, 일정 기간 동안 종합부동산세 산정 대상에서 제외하는 세제 혜택이 제공됩니다.

이는 리츠의 투자 수익률을 높이는 핵심 요소가 됩니다.

더불어 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증을 통해 리츠의 자금 조달 여건도 크게 개선될 전망입니다. 금융기관들도 정부의 정책 방향에 발맞춰 적극적인 대출 참여에 나설 것으로 보이며, 이는 리츠의 운용 안정성을 한층 더 높일 수 있는 기반이 됩니다.

무엇보다 중요한 것은 ‘어떤 지역의, 어떤 미분양 주택을 대상으로 할 것인가’에 대한 정교한 선별 기준입니다.

수요가 극히 낮은 지역이나, 구조적으로 경쟁력이 떨어지는 주택을 무분별하게 리츠로 매입할 경우, 오히려 리츠의 수익성과 건전성을 위협할 수 있기 때문입니다.

또한, 리츠가 일정 기간 임대 운영 후 분양 전환을 목표로 하는 만큼, 해당 지역의 주택 수요 회복 전망에 대한 철저한 시장 분석이 뒷받침되어야 합니다.

마무리 

시장 신뢰 회복의 시금석 지방 미분양 주택 문제는 단기간에 해결될 수 있는 간단한 과제가 아닙니다.

그러나 이번 CR리츠 재도입은 정부와 시장이 협력하여 위기를 함께 극복하려는 의미 있는 시도로 평가할 수 있습니다.

건설사, 금융기관, 일반 투자자, 그리고 정부가 유기적으로 연결되어 지방 부동산 시장의 신뢰 회복을 이끌어 낼 수 있다면, 이는 부동산 정책의 긍정적 전환점으로 자리매김할 것입니다.

앞으로 CR리츠가 어떻게 정착하고, 실제 효과를 나타낼 수 있을지에 대한 관심과 지속적인 모니터링이 필요한 시점입니다.

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